Publisert
Et eiendomsselskap kan virke enkelt: du eier et bygg og får husleie. Men regnskapet har flere fallgruver, særlig når det gjelder merverdiavgift, avskrivninger og skillet mellom vedlikehold og påkostning. Feil her kan gi både tapte fradrag og etterberegning.
Her går vi gjennom det viktigste du bør ha kontroll på, enten du leier ut næringslokaler, eier eiendom gjennom et holdingselskap eller vurderer å selge.
Utleie av bolig og næringslokaler er i utgangspunktet unntatt fra merverdiavgift. Da får du heller ikke fradrag for MVA på kostnader til bygget. Leier du ut til virksomheter som selv er registrert for MVA, kan eiendomsselskapet søke om frivillig registrering. Da beregner du MVA på husleien og får fradrag for inngående MVA på byggekostnader og drift.
Frivillig registrering gjelder bare de arealene som leies ut til MVA-pliktige leietakere. Har du flere typer leietakere, for eksempel både en butikk og en lege i samme bygg, må kostnadene fordeles etter hvor mye av arealet som brukes i avgiftspliktig virksomhet.
Vær også oppmerksom på justeringsreglene. Har du fått fradrag for MVA på et nybygg eller en stor ombygging, kan du måtte tilbakeføre deler av fradraget hvis bruken endres i løpet av de neste ti årene, for eksempel når en MVA-pliktig leietaker flytter ut. Les mer om MVA-registrering.
Tomt har ubegrenset levetid og skal ikke avskrives. Bygget avskrives etter saldometoden, og satsen avhenger av hva bygget brukes til. Forretningsbygg ligger normalt i saldogruppe i med 2 prosent, mens enkelte andre bygg og anlegg ligger i saldogruppe h med 4 prosent. Ved kjøp må kjøpesummen derfor fordeles mellom tomt og bygg.
Tekniske installasjoner i bygget, som ventilasjon, heis og varmeanlegg, kan ofte skilles ut i saldogruppe j med en høyere sats på 10 prosent. Det gir raskere fradrag, men krever at kostnadene er dokumentert og spesifisert. Se en grundigere gjennomgang i artikkelen om avskrivninger og saldogrupper.
Vedlikehold er arbeid som setter bygget tilbake til den standarden det hadde. Det kan kostnadsføres med en gang. Påkostning er arbeid som gir en bedre standard enn før, og skal aktiveres i balansen og avskrives over tid.
Skillet er ofte skjønnsmessig, og det er her mange eiendomsselskap får spørsmål fra Skatteetaten ved bokettersyn. Tabellen viser noen typiske eksempler:
| Eksempel | Som regel |
|---|---|
| Male fasaden i samme standard | Vedlikehold |
| Bytte et utslitt tak til tilsvarende tak | Vedlikehold |
| Bygge nytt bad der det ikke var bad | Påkostning |
| Etterisolere og øke standarden betydelig | Påkostning |
Eiendom er ofte finansiert med lån, enten fra bank eller fra eierne. Renter er som hovedregel fradragsberettiget, men rentebegrensningsregelen kan begrense fradraget for renter mellom nærstående når rentekostnadene blir høye.
Planlegg derfor finansieringen før kjøpet, ikke etter. Hvordan egenkapital og lån fordeles mellom eier og selskap, påvirker både skatt, likviditet og hvor fleksibel du er ved et senere salg. Se også likviditet og resultat.
Mange eier eiendommen gjennom et eget aksjeselskap, ofte med et holdingselskap over. Det gir fleksibilitet ved salg. Selges eiendommen direkte, påløper dokumentavgift på 2,5 prosent av markedsverdien når kjøperen tinglyser.
Selges aksjene i eiendomsselskapet i stedet, kan gevinsten for et holdingselskap være omfattet av fritaksmetoden. Dette bør du alltid få rådgivning på før du bestemmer deg, fordi valget får store følger for både skatt og pris.
Vi hjelper eiendomsselskap med regnskap, MVA, årsoppgjør og rådgivning. Ta kontakt for en uforpliktende prat.
Ta kontakt